中古住宅購入の流れを完全解説！手続きから引き渡しまでの期間と注意点

中古住宅の購入では、物件を探し始めてから鍵を受け取るまでに、数多くの手続きが決まった流れに沿って進んでいきます。どの段階で何を決定し、いくら支払うのかを事前に把握しておかないと、契約を急かされているように感じたり、必要な資金の準備が間に合わなくなったりするおそれがあります。

本記事では、物件探しから引き渡しまでの全体の流れをはじめ、各段階で必要となる書類、発生する費用と支払うタイミング、さらに中古住宅ならではの確認事項について分かりやすく解説します。

※この記事に掲載されている価格は、2026年までの相場を参考にしています。昨今の物価高騰に伴い、価格は随時変動する可能性がございます。最新の詳細な価格につきましては、必ず直接店舗までお問い合わせください。

中古住宅の購入はどんな流れで進むの？

中古住宅の購入手続きは大きく6つの段階に分かれます。それぞれの段階で決定する事項を把握しておくことで、全体の流れに沿って次に必要な準備をスムーズに進められます。

物件探しから購入申込みまで

中古住宅の購入で最初に決定するのは、希望エリア、予算の上限、譲れない条件の3つです。これらが明確になっていないと、内見を重ねるほど判断基準がブレてしまいがちです。

不動産会社へ仲介を依頼する際は媒介契約を結びます。宅地建物取引業法第34条の2第1項により、媒介契約書に記載すべき事項が定められており、その中には既存建物に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項も含まれています。中古住宅ではこの項目があらかじめ用意されているため、調査を希望するかどうかをこの段階で伝えることが可能です。

購入したい物件が決まったら「購入申込書」を提出します。これは購入の意向を示す書類であり、売買契約そのものではありません。希望価格や引き渡し時期の希望を伝え、ここから売主との条件調整が始まります。

事前審査から売買契約まで

購入申込みと並行して、住宅ローンの事前審査を進めていきます。売主側は「実際に購入能力があるか」を確認したいため、事前審査の通過結果が交渉を円滑に進める重要な要素となります。

審査に要する期間は金融機関によって異なります。申込みの段階で必要日数を確認しておくと、契約日スケジュールを無理なく設定できます。

契約締結の前には、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けます。ここでは物件の権利関係、法令上の制限、インフラの整備状況、契約解除に関する条件などが詳しく説明されます。初めて確認する事項が含まれる場合もあるため、説明書面は事前に受け取って目を通し、内容を理解した上で臨みましょう。

本審査から決済と引き渡しまで

購入の流れでは、売買契約の締結後に住宅ローンの本審査へ進みます。本審査では物件自体の担保評価も行われるため、事前審査よりも多くの提出書類が必要となります。

本審査が承認されたら、金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結び、決済日を決定します。決済当日には、残代金の支払いに加え、所有権移転登記の申請や鍵の引き渡しが同時に行われます。当日は売主・買主をはじめ、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が一堂に会するのが一般的です。

決済が完了した時点で、その日から購入した物件の正式な所有者となります。登記手続きの完了には数日かかりますが、所有権が移転するのは決済完了の瞬間です。

段階	この段階で決まること	次に向けて準備すること
物件探し・内見	候補の絞り込み	媒介契約、建物状況調査の要否
購入申込み	価格と引き渡し時期の希望	事前審査の書類
事前審査	借入の見通し	手付金の資金
重要事項説明・売買契約	契約条件の確定	本審査の書類、印鑑証明書
本審査・金銭消費貸借契約	融資の実行条件	残代金以外の諸費用
決済・引き渡し	所有権の移転	ライフラインの名義変更、引っ越し

中古住宅購入の流れ全体にかかる期間は、物件探しに費やす時間によって大きく変動します。また、契約から決済までのスケジュールは売主の都合にも影響されるため、入居希望時期がある場合は早めの段階で伝えておきましょう。

中古住宅を購入する時に必要になる書類

必要書類の不備は購入手続きが滞る大きな原因となります。購入の流れのどのタイミングで何の書類が必要かをあらかじめ把握しておけば、手配に時間がかかる書類にも余裕を持って対応できます。

住宅ローンの審査に必要な書類

主に本人確認書類と収入証明書類が必要になります。収入証明書は働き方によって異なり、会社員の場合は源泉徴収票や住民税決定通知書、自営業の場合は確定申告書の控えや納税証明書などが求められます。

また、物件に関する資料も不可欠です。売買契約書の写し、登記事項証明書、公図などは不動産会社が手配してくれるケースが多いものの、どちらが準備するかを事前に確認しておくと行き違いを防げます。

すでに他の借入がある場合は、その返済予定表の提出も必要です。何をいつまでに用意すべきかは金融機関ごとに異なるため、審査申込み時に必要書類の一覧をもらっておきましょう。

売買契約のときに用意するもの

売買契約の場では、契約書への署名・押印および手付金の支払いを行います。使用する印鑑について、実印が必要か認印でよいかは取引内容によって異なるため、事前確認が必要です。

印鑑登録証明書は、発行から一定期間内のものが求められます。有効期限の基準は提出先によって異なるため、取得時期についてもあわせて確認しておくと二度手間になりません。

契約書には収入印紙を貼付します。不動産売買契約書にかかる印紙税は、2027年3月31日までに作成されるものについて軽減措置が適用され、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超えて1億円以下の場合は3万円となります。

決済のときに用意するもの

決済当日は、登記手続きに必要な書類と残代金以外の各種費用を準備します。所有権移転登記および抵当権設定登記は司法書士が代行するため、委任状への署名・押印を行います。

当日支払うのは残代金だけではありません。登記費用、仲介手数料の残金、固定資産税の精算金なども同日に必要となります。支払方法が振込か現金かを確認し、振込の場合は指定口座の当日の送金限度額も事前にチェックしておきましょう。

火災保険の加入手続きは決済日までに完了させておきます。住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が融資実行の必須条件となっているケースが多いためです。

中古住宅の購入にはどんな諸費用がかかるの？

中古住宅の購入では、物件本体の価格以外にも、各種税金や手数料が発生します。どの費用がいつ必要になるかを整理しておくことで、手元資金が不足するリスクを回避できます。

仲介手数料の上限の決まり方

仲介手数料の上限額は、国土交通大臣の告示によって段階的に定められています。宅地建物取引業法第46条に基づき告示（昭和45年建設省告示第1552号）が制定されており、売買代金のうち200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%と規定されています。

一般的によく知られる「成約価格の3%＋6万円」という計算式は、この段階計算を簡略化したものです。売買代金が400万円を超える取引であれば、どちらで計算しても同額となります。この金額に消費税を加算したものが上限額となり、実際の請求額は不動産会社との媒介契約内容により決まります。

なお、取引額が低い物件には特例ルールが存在します。2024年7月1日施行の改正により、売買代金が800万円以下の宅地建物については、媒介報酬の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）に相当する額まで引き上げられました。築年数の経った戸建てなどを検討する際は、この特例が適用される場合があります。

税金と登記にかかる費用

不動産取得税の標準税率は本則4%ですが、住宅および土地の取得については2027年3月31日まで3%に軽減されています。地方税法第73条の15が標準税率を、同法附則第11条の2がこの特例措置を定めています。

また、住宅の取得に関しては課税標準額から一定額を控除する特例もあります。新築住宅では1,200万円が控除され、耐震基準に適合する中古住宅（既存住宅）では、その住宅が建築された時期に応じた控除額が適用されます。この特例は期限内に自治体へ申告を行うことで適用されるため、手続きを忘れないよう注意しましょう。

登記手続きには登録免許税と司法書士への報酬が発生します。費用は物件の固定資産税評価額や依頼内容によって変化するため、決済日が決定したタイミングで司法書士に見積もりを依頼し、当日の準備額を確定させておきます。

費用	支払う時期	根拠・算定の方法
手付金	売買契約時	売主と買主の合意（売主が不動産会社なら代金の20パーセントが上限）
印紙税	売買契約時	印紙税法（2027年3月31日まで軽減措置あり）
仲介手数料	契約時と決済時に分けることが多い	昭和45年建設省告示第1552号の上限の範囲内
残代金	決済時	売買代金から手付金を差し引いた額
登録免許税・司法書士報酬	決済時	物件の評価額と依頼内容による
固定資産税の精算金	決済時	引き渡し日を基準に日割りで計算
不動産取得税	引き渡しから数か月後	課税標準に3パーセント（2027年3月31日までの取得）

住宅ローンに関連する費用

中古住宅の購入で住宅ローンを利用する際には、事務手数料、保証料、団体信用生命保険（団信）の保険料などの諸費用がかかります。これらの計算方法は金融機関ごとに異なり、定額制を採用しているところと、融資額に対する一定割合（定率制）で設定しているところがあります。

保証料の支払方法についても、借入時に一括で支払う方式（一括払い）と、借入金利に上乗せして支払う方式（金利上乗せ型）があります。どちらを選択するかで契約時に用意すべき現金支払額が変わるため、総支払額と当初の現金負担の双方を考慮して比較検討することが重要です。

表面上の金利の低さだけで判断すると、事務手数料や保証料の差によって総負担額が逆転することもあります。複数の金融機関から金利と諸費用を合わせた試算を出してもらい、総合的に比較することをおすすめします。なお、住宅ローン控除を利用予定の方は適用要件もあわせて確認しておきましょう。詳しい要件は住宅ローン控除の条件と手続きをまとめた記事で解説しています。

中古住宅の購入でよく確認しておくべきこと

中古住宅のコンディションや権利関係は、購入前にご自身で確認できる範囲があります。確認を怠ると、購入後に予期せぬ修繕費が発生するリスクが高まります。

建物状況調査の活用

建物状況調査（インスペクション）とは、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の劣化状況を、専門の有資格者が検査するものです。宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号に基づき、媒介契約書にはこの調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載することが定められています。

調査を実施した場合、その結果の概要は重要事項説明の際に買主へ説明されます。つまり、購入前に建物の客観的な状態を把握する手段が制度として整えられているということです。

ただし、調査で判明するのは主に目視可能な範囲の劣化や不具合です。壁の内部や床下の奥深くまで検査できるわけではないため、調査結果で問題が検出されなかった場合でも、入居後に修繕が必要とならない保証はありません。どこまでの範囲を調査するのかを事前に確認しておきましょう。物件選びのチェックポイントについては中古住宅購入の注意点をまとめた記事でも詳しく紹介しています。

重要事項説明で確かめること

中古住宅の権利関係や法令上の制限は、購入後に変更することができない重要な条件です。抵当権が抹消される予定か、敷地境界が確定しているか、隣地との越境物がないかなどをしっかり確認します。

特に注意すべきなのが、道路への接道状況と再建築が可能かどうかです。建築基準法上の道路に敷地が2メートル以上接していない場合、将来建物を建て替えることができません。資産価値や将来の売却にも大きく影響するため、この点は必ず確認してください。詳細は再建築不可物件の売却や活用方法をまとめた記事で解説しています。

購入前には、水道やガスなどライフラインの引き込み状況もあわせて確認しましょう。前面道路まで配管が来ていても敷地内へ引き込まれていない場合や、配管の老朽化により交換が必要な場合は、別途配管工事費用が発生します。

契約不適合責任の範囲

引き渡された物件が契約内容と一致しない（欠陥や不具合がある）場合、買主は修補の請求や代金減額などを求めることができます。民法第562条以下でこの「契約不適合責任」が定められており、同法第566条により、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ請求権が消滅すると規定されています。

売主が不動産会社（宅建業者）の場合、宅地建物取引業法第40条により、通知期間を引き渡し日から2年以上とする特約を除き、買主に不利となる特約を結ぶことは禁止されています。一方、売主が個人である場合は当事者間の合意で決定するため、保証期間が短く設定されていたり、責任を一切負わない（免責）とされていたりすることがあります。

どのような条件になっているかは売買契約書に明記されます。売主が個人か法人（不動産会社）かで法的保護の範囲が変わることを踏まえ、契約書の該当条項を念入りに読み込みましょう。

引き渡し前の最終確認

購入の流れの最後には、決済を行う前に売主立会いのもとで物件の最終確認（現地確認）を行います。契約時から状態が悪化していないか、合意した付帯設備が揃い正常に動作するか、約束された修繕が完了しているかをチェックします。

中古住宅の設備類は実際に作動させて確認しましょう。給湯器の着火、水栓からの通水、建具や引き戸の開閉確認などは、引き渡し前の現地でしか行えません。

不具合や気になる点が見つかった場合は、必ず引き渡し前に補修等の対応について話し合いを行ってください。引き渡し完了後では、売主側に修繕対応を求めて交渉することが非常に難しくなります。

ヤマダホームズでは、中古住宅と新築を比べたうえでのご相談や、土地の条件を踏まえた資金計画のご提案を承っております。実際の間取りや仕様をご覧いただけるモデルハウスを全国にご用意し、みなさまのご来場をお待ちしております。ご興味のある方は、以下のサイトから詳細をご確認ください。

よくある質問

購入申込みをした後にやめることはできますか

購入申込書は購入の意向を示す書類であり、売買契約とは異なります。そのため、契約前であれば申込みを撤回することが可能です。ただし、申込受理によって売主が他の検討者を断っているケースもあるため、不安や迷いがある段階での安易な申込みは避け、疑問点を解消してから提出することをおすすめします。なお、売買契約を結び手付金を支払った後のキャンセルは扱いが全く異なるため注意が必要です。

住宅ローンの審査に落ちたら手付金はどうなりますか

売買契約に「住宅ローン特約（融資利用の特約）」が付加されていれば、指定の期限までにローンの承認が得られなかった場合、契約は白紙撤回となり手付金も全額返還されます。特約には解除期限や対象となる金融機関名が記載されているため、契約前に必ず内容を確認しましょう。期限を過ぎてからの否決通知では特約が適用されない場合があります。

リフォーム費用も住宅ローンに含められますか

物件の購入費用とリフォーム費用を一本化して借り入れできるローン商品を取り扱っている金融機関もあります。利用にあたってはリフォーム業者からの見積書が必要となるため、物件購入の手続きと並行してリフォーム計画を進める必要があります。対応可否や必要書類は金融機関によって異なるため、事前審査の段階で相談しておくとスムーズです。

既存住宅売買瑕疵保険とはどういうものですか

引き渡し後、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に欠陥（瑕疵）が見つかった際に、補修費用等が保険金から支払われる保険です。加入には専門検査員による検査に合格する必要があるため、保険加入が可能な物件は一定レベルの品質が維持されている目安となります。加入手続きや保険料負担をどちらが行うかは取引によって異なるため、担当の不動産会社へ確認しましょう。

固定資産税の精算金とは何ですか

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で所有権が移転する場合、その年の税金は元の売主が全額納付しているため、引き渡し日を基準として日割り計算を行い、買主負担分を決済時に売主へ精算する慣行があります。これは当事者間の費用精算であり、自治体に対する納税義務者が変更されるわけではありません。

内見のときはどこを見ればよいですか

中古住宅の内見では、室内の天井・壁のシミ（雨漏り跡）、床の傾き、建具の開閉状態、水回りの痛み具合を中心に確認します。また、日当たりや風通し、周辺環境の騒音や交通量も大切なチェック要素です。設備の動作状況は、売主の許可を得た上で実際に動かして確かめるのが確実です。写真を撮影しておくと、購入を検討する複数物件の比較や引き渡し前の状態確認時に役立ちます。

まとめ

中古住宅の購入は、物件探しから購入申込み、住宅ローンの審査、売買契約、決済・引き渡しまで、いくつもの段階を順に進めていきます。各段階で必要な書類や支払う費用をあらかじめ把握しておくことで、資金の準備や手続きを慌てずに進められます。

また、中古住宅ならではのポイントとして、建物の状態や権利関係、契約条件などを購入前にしっかり確認しておくことが大切です。全体の流れを理解したうえで、不明な点は専門家や不動産会社に相談しながら、納得のいく住まい選びを進めましょう。

中古住宅の購入を検討する際は、物件価格の相場や住宅選びに関する情報も参考になります。マンションリサーチ株式会社が運営する「マンションナビ」では、全国のマンション価格相場の確認や売却の一括査定が可能です。

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