年収別！住宅ローンの借入可能額と返済額の目安を解説。5倍まで借りられる？

住宅ローンを検討し始めた際、まず気になるのが「自分の年収でいくらまで借りられるのか」という点でしょう。年収の5倍〜7倍という目安を目にする機会も多く、それを参考に予算を立てる方も少なくありません。しかし、同じ年収であっても、適用される金利や返済期間、他の借入の有無によって、実際に借りられる金額は大きく変化します。

本記事では、借入可能額が決まる仕組みを解説したうえで、金利差を考慮した年収別の目安や「借りられる額」と「無理なく返せる額」の違い、など、順を追って詳しく解説します。

※この記事に掲載されている価格は、2026年までの相場を参考にしています。昨今の物価高騰に伴い、価格は随時変動する可能性がございます。最新の詳細な価格につきましては、必ず直接店舗までお問い合わせください。

住宅ローンの借入可能額はどのように決められる？

借入可能額は、年収に倍率を掛けて求めるものではありません。年間にいくらまで返せるかという上限をまず決め、そこから逆算して借入額が出てきます。この順序を知っておくと、年収倍率という目安の位置づけも見えてきます。

借入可能額が年収の何倍が目安？

「年収の5倍〜7倍」という表現は、結果として導き出された倍率を経験則として示した目安であり、金融機関がこの倍率を基準に借入額を算定しているわけではありません。

住宅金融支援機構の2025年度「フラット35利用者調査」によると、平均年収倍率は全体で6.6倍、注文住宅で6.9倍、土地付注文住宅で7.8倍でした。なお、同調査における年収倍率は、単なる借入額ではなく所要資金の総額を世帯年収で割った値です。自己資金も含めた家づくり全体の資金規模を示す指標として捉える必要があります。

この結果から見ると、5倍という目安は比較的控えめな部類といえます。ただし、年収倍率が高くなるほど返済の負担も重くなります。同調査での平均総返済負担率は22.8パーセントで、最も高かった土地付注文住宅では26.4パーセントでした。年収倍率を見る際は、返済負担率とセットで判断することが重要です。

そもそも返済負担率という上限がある

住宅金融支援機構のフラット35では、総返済負担率の基準を年収400万円未満で30パーセント以下、年収400万円以上で35パーセント以下と定めています。ここでいう総返済負担率とは、すべての借入における年間返済額の合計が、年収に占める割合を指します。

対象となる「すべての借入」には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払い・リボ払いなども含まれます。すでに他のローンがある場合は、その分だけ住宅ローンとして借り入れられる枠が減ることになります。

民間の金融機関も同様の基準で審査を行っています。国土交通省の令和7年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、返済負担率を審査項目としている機関は90.9パーセントにのぼります。具体的な基準は機関によって異なり、同調査で数値を回答した機関のうち、「40パーセント以内」とする機関が74機関、「35パーセント以内」が58機関、「30パーセント以内」が39機関となっています。

金融機関が審査で見ている項目リスト

金融機関の審査は、年収や返済負担率だけで決まるわけではありません。前述の国土交通省の調査では、9割以上の金融機関が以下のような項目を審査基準として挙げています。

9割以上の機関が融資の際に考慮する項目（国土交通省 令和7年度民間住宅ローンの実態に関する調査）

審査項目	考慮する機関の割合
完済時年齢	98.4パーセント
借入時年齢	96.2パーセント
健康状態	96.1パーセント
年収	94.2パーセント
勤続年数	93.9パーセント
担保評価	91.0パーセント
返済負担率	90.9パーセント

審査項目の中で最も重視されているのが「完済時年齢」です。同調査で具体的基準を回答した機関のうち、「80歳未満」と設定している機関が716機関と大半を占めました。この年齢制限があるため、借入時の年齢が高くなるほど設定できる返済期間が短くなり、結果として借入可能額も減少します。

この点は資金計画の段階から影響してきます。同じ年収であっても40歳と50歳では借入可能な期間が異なるため、毎月の返済額を同等に設定した場合、借りられる総額に差が生じます。年齢が高くなってから検討する場合は、頭金を多く用意するなどの調整が必要になります。

年収別に見た住宅ローン借入可能額の目安

ここでは年収別の具体的な目安額を解説します。ただし、借入可能額は適用金利によって大きく変動するため、まずは金利が与える影響の大きさから把握しておきましょう。

金利による借入額が変動する

返済期間35年・元利均等返済で試算した場合、金利が年1.0パーセントと年3.5パーセントでは、毎月の返済額が同じでも借入可能額に1.4倍以上の差が生じます。金利が高くなるほど毎月の返済額のうち利息の支払いに充てられる割合が増えるためです。

金利水準は時期によって変動します。住宅金融支援機構が公表した2026年9月資金受取分のフラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）では、最多金利が年3.460パーセントとなっています。過去の低金利時の計算例をそのまま参考にすると、実際の状況とかみ合わない可能性があるため注意してください。

以下の表は、返済負担率の上限から逆算した借入額の目安を示したものです（返済期間35年・元利均等返済・他の借入なしとして試算）。年収400万円未満は返済負担率30パーセント、400万円以上は35パーセントを上限として計算しています。

年収	上限とした返済負担率	月々の返済額	金利年1.0パーセントの場合	金利年3.5パーセントの場合
300万円	30パーセント	約7.5万円	約2,650万円	約1,810万円
400万円	35パーセント	約11.7万円	約4,130万円	約2,820万円
500万円	35パーセント	約14.6万円	約5,160万円	約3,530万円
600万円	35パーセント	約17.5万円	約6,200万円	約4,230万円
700万円	35パーセント	約20.4万円	約7,230万円	約4,940万円
800万円	35パーセント	約23.3万円	約8,260万円	約5,640万円
1,000万円	35パーセント	約29.2万円	約10,330万円	約7,050万円

※上記の金額はあくまで理論上の上限値であり、上限一杯までの借入を推奨するものではありません。また実際の審査では、金融機関の店頭金利ではなく、高めに設定された審査用金利で返済負担率を計算する場合もあります。その場合、借入上限額は表の右側（高金利側）の数値に近くなります。

年収300万円から500万円の場合の目安

この年収帯では、金利の前提条件によって借入可能額の目安が2倍近く変わります。超低金利の変動金利のみを前提に資金計画を立てると、将来的な金利上昇時に返済が困窮するリスクがあります。

現実的な対策としては、自己資金（頭金）をしっかり準備することです。借入総額自体を抑えることで、金利変動に伴うリスクを軽減できます。頭金の考え方については、住宅ローンの頭金の目安をまとめた記事で詳しく解説しています。

また、建物や土地の価格だけでなく、購入にかかる諸費用も見込んでおく必要があります。登記費用や火災保険料、地盤改良費、照明・カーテンなどの購入費は、ローンとは別に現金で用意することが一般的です。

年収500万円から800万円の場合の目安

選択肢が大きく広がる年収帯であり、土地の購入から行う注文住宅建築も十分に実現可能な範囲となります。

ただし、共働きによる夫婦の合算収入を前提とした借入には注意が必要です。夫婦それぞれが債務者となるペアローンや収入合算を利用すれば借入額を増やせますが、将来的にどちらかの収入が減少した際に返済が厳しくなるリスクがあります。リスク回避のポイントは、ペアローンで後悔しないための対策記事で確認できます。

育児休業や時短勤務などで一時的に世帯収入が減る時期をあらかじめ考慮し、最も収入が低くなる期間でも問題なく返済し続けられる金額を目安に借入額を設定しましょう。

年収800万円以上の場合の目安

借入枠には十分な余裕がありますが、住宅ローン控除の上限を超える借入部分に対しては控除が適用されません。借入金額を増やすほど税制上のメリットが比例して増えるわけではない点に注意しましょう。

また、住宅ローン控除には所得要件が設けられています。国税庁の規定により、控除の適用を受けられるのは合計所得金額が2,000万円以下の年に限られます。年によって所得が変動しやすい方は、事前確認をおすすめします。

さらに、この年収帯では金利タイプの選定が返済総額に大きく影響します。借入金額が大きい分、わずか1パーセントの金利差でも支払い利息の差額が大きくなるためです。

住宅ローンを借りられる額と返していける額には差がある

「審査を通過できる金額」と「日々の生活を無理なく維持しながら返済できる金額」は異なります。この2つを明確に区別して考えることが、将来的な返済の破綻を防ぐポイントです。

手取りを基準にした返済額の目安

返済負担率の審査基準は額面年収に対する割合であり、税金や社会保険料を控除した後の「手取り額」に対する割合ではありません。例えば、額面年収600万円の方が返済負担率35パーセント（年間返済額210万円）で借り入れた場合、手取りが約470万円であれば、手取りに対する返済割合は45パーセント近くまで跳ね上がります。

そのため、実際の資金計画は手取り収入をベースに考える必要があります。毎月の返済額を手取りの25パーセント以内を目安に抑えておけば、教育費や将来の修繕費に充てる余裕を確保しやすくなります。家族構成や現在の支出状況によって適切な割合は異なるため、実際の家計収支をもとに試算しましょう。

返済負担率の考え方や基準については、マイホーム購入の年収目安と返済比率に関する解説記事も併せてご参照ください。

ボーナス返済を前提にしない

ボーナス併用返済を組み込むと毎月の返済額を抑えられますが、賞与が減額・支給見送りとなった場合でも指定の返済額を支払い続ける必要があります。

基本的には毎月の給与収入のみで完済できる返済計画を立て、ボーナスは繰り上げ返済や非常時の予備資金として活用する運用方法をおすすめします。

住み始めてからかかる費用に要注意

返済額を決める際に見落としがちなのが、入居後に発生するランニングコストです。固定資産税・都市計画税、火災・地震保険料、将来の建物修繕の積み立てなどは、所有している限り継続的に発生します。

戸建て住宅の場合、外壁・屋根の塗装メンテナンスや給湯器等の設備交換が10年〜15年周期を目安に必要となります。これらを考慮して毎月積み立てを行っておくと、大規模修繕の際も安心です。年間の維持費の目安については、戸建て住宅の年間維持費を解説した記事をご覧ください。

住宅ローンの金利タイプと制度の選び方

必要な借入額の目安が定まったら、適用する金利タイプや活用可能な減税・優遇制度を決定していきます。これらは最終的な返済総額に直結する重要な要素です。

変動金利と固定金利の違い

国土交通省の調査によると、令和6年度の新規貸出額における変動金利型の利用割合は83.5パーセントでした。多くの利用者が変動金利を選択していますが、これは「変動金利が常に有利である」ことを意味するわけではありません。

金利タイプ	金利の決まり方	返済額の見通し	向いている場面
変動金利型	市場金利に応じて見直される	将来の返済額が確定しない	借入額に対して収入に余裕があり、金利が上がったときに繰上げ返済で対応できる場合
固定金利期間選択型	一定期間だけ金利を固定し、期間終了後に選び直す	固定期間が終わると変わる	子どもの教育費がかかる時期など、一定期間だけ返済額を固定したい場合
全期間固定金利型	借入時に完済までの金利が確定する	完済まで返済額が変わらない	返済額を確定させたい場合や、借入額が年収に対して大きい場合

変動金利を選択する場合は、金利上昇時に返済額がどの程度増えるかをあらかじめシミュレーションしておく必要があります。多くのローン商品には「5年ルール（5年間は返済額を一定に保つ）」や「125％ルール（改定後の返済額を直前の1.25倍までとする）」が設けられていますが、これは支払いを繰り延べる仕組みであり、金利負担自体が免除されるわけではありません。詳細なルールは商品によって異なるため、契約前の事前確認が不可欠です。

団体信用生命保険の位置づけ

団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態となった際、保険金によってローンの残債が完済される制度です。国土交通省の同調査では、健康状態を審査項目に挙げる機関のうち834機関が団信への加入を必須条件としており、民間ローンでは加入が前提となっています。

また、がん保証や三大疾病保障などの特約を付加できる商品もあります。多くの場合、金利の上乗せ（年0.1％〜0.3％程度）による保険料負担が生じるため、保障内容とコストのバランスを考慮して選択しましょう。なお、健康上の理由で団信に加入できない場合でも、住宅金融支援機構のフラット35であれば団信不加入での利用が可能です。

住宅ローン控除にも借入限度額

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税から一定額が控除される制度です。国税庁の規定により、控除率は一律0.7パーセント、新築の認定住宅等における控除期間は13年間となっています。

令和8年（2026年）に入居する場合、控除対象となる借入限度額は住宅の省エネ性能および世帯区分によって定められています。なお、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は原則として控除の対象外となります。

住宅の区分	借入限度額	子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅	対象外	対象外	対象外

例えば、借入限度額が5,000万円の区分であれば、控除額は年間最大35万円（5,000万円×0.7％）となります。ただし、実際に減税される金額は自身が納めている所得税・住民税の額が上限となるため、納付税額が控除上限を下回る場合は満額の控除を受けられない点に留意してください。制度の詳細は住宅ローン控除の条件解説記事でご確認いただけます。

住宅ローンの審査の前にしておきたい準備

借入希望額の目安がついた後は、事前審査および本審査に向けた準備を進めます。あらかじめポイントを押さえておくことで、審査での減額回答や否決のリスクを低減できます。

勤続年数と雇用形態に要注意

勤続年数を審査基準とする機関のうち、最も多い基準は「1年以上」で612機関、次いで「3年以上」が128機関でした（国土交通省 令和7年度調査）。このように、必ずしも勤続3年以上でなければ借りられないわけではありません。

ただし、転職直後は収入証明の提示が困難になり、審査上不利に働く可能性があります。同業種でのキャリアアップ転職などの場合は考慮されることもありますが、時期を調整できるのであれば、転職直後の申込は避けるのが無難です。

雇用形態に関しては、同調査で派遣社員を融資対象外とする機関が368機関、契約社員を対象外とする機関が312機関ありました。一方、自営業者を対象外とする機関は10機関にとどまります。自営業の方は、直近2〜3期分の確定申告書や決算書をしっかり手配しておきましょう。

ほかの借入と信用情報を整理しておく

返済負担率は、住宅ローン以外のすべての借り入れを含めて算出されます。自動車ローンやカードローンなどの残債がある場合、その分だけ住宅ローンの借入限度額が低下します。

特に注意が必要なのが、利用していないクレジットカードのキャッシング枠や、携帯端末本体の分割払いです。キャッシング枠は未使用でも借入とみなされる場合があり、端末の分割払いも信用情報機関に割賦契約として登録されています。申込前には不要なカードの解約や、延滞がないかの確認を行っておきましょう。

審査否決の主な原因については、住宅ローンの本審査に落ちる理由をまとめた記事で詳しくまとめています。事前審査通過後に本審査で否決されるケースの多くは、こうした既存借入や信用情報の見落としが原因となっています。

複数の金融機関で条件を比べてみる

審査基準や適用金利、優遇条件は金融機関ごとに異なります。前述の通り返済負担率の基準も30％〜40％と幅があるため、同じ年収であっても機関によって承認される金額に差が生じます。

事前審査は複数の金融機関に並行して提出することが可能です。ただし、短期間に過度な件数の申込みを行うと信用情報に履歴が残り、審査に悪影響を与える恐れがあります。候補は2〜3社程度を目安に絞り込み、金利、保証料、団信の保障内容、繰り上げ返済手数料などの条件を比較検討するのが効率的です。

ヤマダホームズでは、理想の住まいのご提案に加え、資金計画や住宅ローンの選定に関するご相談も承っております。全国の展示場・モデルハウスにて、実際の仕様をご覧いただきながら専門スタッフが丁寧にお答えいたします。ぜひお近くのモデルハウスへお気軽にお越しください。

よくある質問

住宅ローンは年収の5倍までしか借りられませんか

年収の5倍という一律の上限が設定されているわけではありません。住宅金融支援機構の2025年度「フラット35利用者調査」では、平均年収倍率は全体で6.6倍、土地付注文住宅で7.8倍となっています。実際の借入上限額は返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）から算定されるため、適用金利や返済期間、既存借入の有無によって変動します。

借入可能額いっぱいまで借りても問題ありませんか

審査を通過できる限界額と、生活に支障なく返していける額は異なります。金融機関の審査基準（返済負担率）は額面年収をもとに計算されるため、手取り額で換算すると返済比率は高くなります。将来の教育費や住宅の修繕積立金、固定資産税などの維持費も考慮し、実際の家計収支に照らし合わせて無理のない金額を設定してください。

転職したばかりでも住宅ローンは借りられますか

借入可能です。国土交通省の令和7年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」では、勤続年数の基準を「1年以上」とする機関が612機関と最も多く、転職直後でも申し込みを受け付ける金融機関は存在します。ただし、前年の所得証明が出せないなど手続きが煩雑になる場合があるため、時期を選べるのであれば転職前後の申込は避けたほうがスムーズです。

自動車ローンが残っていると借入額はどのくらい減りますか

自動車ローンの年間返済額の分だけ、住宅ローンとして組める年間返済枠がダイレクトに減少します。返済負担率は住宅ローンを含む「全借入の合計年間返済額」で試算されるためです。例えばマイカーローンで年間36万円（月3万円）返済している場合、住宅ローンに割り振れる年間の返済上限額がそのまま36万円引き下げられます。

年齢が上がると借入可能額は下がりますか

借入可能額は低下する傾向にあります。国土交通省の令和7年度調査によると、98.4パーセントの金融機関が完済時年齢を審査項目としており、そのうち716機関が「80歳未満」を条件としています。申込時の年齢が高くなるほど最長返済期間（35年など）を取れなくなるため、毎月の返済可能額が同じであっても、借入総額は少なくなります。

フラット35はいくらまで借りられますか

住宅金融支援機構の規定では、借入額の上限は「100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）」かつ「建設費または購入価額以内」と定められています。ただし、実際の借入額は総返済負担率の基準（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）を満たす範囲内に制限されます。

まとめ

住宅ローンの借入可能額は、年収に一定の倍率を掛けて決まるものではなく、返済負担率をもとに、金利や返済期間、年齢、ほかの借入の有無などを踏まえて算出されます。同じ年収でも条件によって借りられる額は大きく変わるため、目安の数字だけで判断しないことが大切です。

また、審査に通る金額と無理なく返せる金額は必ずしも一致しません。手取り収入や入居後の維持費も考慮しながら、金利タイプや減税制度も含めて検討し、将来まで安心して返済を続けられる資金計画を立てましょう。